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Vendita e Acquisto Casa

Scopri le leggi e le normative che regolano la vendita e l'acquisto di immobili. scopo illustrativo

Spiegazione articolo 1341

L’articolo 1341 del Codice Civile si applica anche nei rapporti tra cliente e agenzia immobiliare, in particolare quando il cliente firma un incarico di mediazione redatto su un modulo standard (condizioni generali di contratto predisposte dall'agenzia).

✅ Cosa dice l'articolo 1341 nel contesto dell’incarico a un’agenzia immobiliare

Condizioni generali: l’incarico è spesso predisposto dall’agenzia su un modulo standard con condizioni generali già stampate. Secondo l’art. 1341 c.c., queste condizioni vincolano il cliente solo se:
- Le ha conosciute o avrebbe potuto conoscerle con la normale diligenza.
- Le clausole vessatorie sono state espressamente approvate per iscritto.
Clausole vessatorie tipiche nei contratti d’agenzia immobiliare (che richiedono approvazione specifica):
- Obbligo di pagare la provvigione anche in caso di rinuncia alla compravendita, se l’agente ha trovato un acquirente idoneo.
- Clausole penali in caso di recesso anticipato o violazione dell'esclusiva.
- Durata automatica o tacito rinnovo dell’incarico.
- Esclusiva: obbligo per il cliente di non affidare l’incarico ad altri agenti o di non vendere da solo.
- Foro competente diverso da quello del consumatore.

📝 Come si applica nella pratica

Se il cliente firma solo in calce al contratto (una sola firma), le clausole vessatorie non sono valide, anche se sono scritte nel documento.
Serve una doppia firma: una per accettare il contratto nel suo complesso e una specifica approvazione scritta per ogni clausola vessatoria.
- Ad esempio: “Ai sensi e per gli effetti dell’art. 1341 c.c. approvo specificamente le seguenti clausole...”
In assenza di approvazione specifica, il cliente può contestare la validità della clausola e non essere obbligato a pagare quanto previsto da essa (es. la provvigione).

⚖️ In caso di controversia

Se l’agenzia immobiliare rivendica una provvigione basandosi su una clausola vessatoria non approvata specificamente, il cliente può impugnare la clausola in giudizio, chiedendone l'inefficacia ai sensi dell’art. 1341 c.c..

Spiegazione articolo 1342

L'articolo 1342 del Codice Civile italiano riguarda i contratti conclusi mediante moduli o formulari, ossia contratti standardizzati, spesso usati in massa da professionisti o aziende – come nel caso tipico di un incarico firmato con un’agenzia immobiliare.

📘 Testo dell’articolo 1342 c.c. – Contratti conclusi mediante moduli o formulari

"Nei contratti conclusi mediante la sottoscrizione di moduli o formulari predisposti per disciplinare in modo uniforme determinati rapporti, le clausole aggiunte a mano o comunque specificamente approvate prevalgono su quelle in contrasto contenute nel modulo o formulario.
Si osservano inoltre le disposizioni dell'articolo precedente."

✅ Cosa significa in pratica (e come si applica al contratto con agenzia immobiliare)

Tipo di contratto:
Il contratto che firmi con un'agenzia immobiliare è quasi sempre un modulo precompilato con condizioni generali di incarico (modulo standard per tutti i clienti).
Rilevanza dell’art. 1342:
- Se vengono aggiunte clausole a mano o personalizzate nel contratto, queste prevalgono su quelle stampate che risultano in contrasto.
- Quindi, se ad esempio aggiungi a mano “la provvigione sarà del 2% solo se la vendita si conclude entro 60 giorni”, questa scritta ha più valore rispetto a una clausola standard che prevede una provvigione fissa del 3% sempre.
Collegamento con l’art. 1341 c.c.:
- L'art. 1342 richiama esplicitamente l'art. 1341: quindi, se il modulo contiene clausole vessatorie, queste devono essere approvate specificamente per iscritto.
- Anche nei contratti su modulo, la doppia firma è necessaria per rendere efficaci clausole come obbligo di provvigione, penali, esclusiva, foro competente, ecc.

🧾 Applicazione pratica nell’incarico all’agenzia immobiliare

Esempio 1: Il modulo prevede che l'agenzia abbia diritto alla provvigione anche se trovi un acquirente ma il venditore rinuncia. Tu aggiungi a mano: “Il compenso sarà dovuto solo in caso di effettivo rogito notarile”.
→ Questa clausola personalizzata prevale su quella standard.
Esempio 2: Il contratto contiene clausole vessatorie (es. penale per recesso anticipato) ma non sono state firmate specificamente.
→ Non sono valide (in base all’art. 1341, richiamato dal 1342).

⚠️ Conclusione: perché è importante per te

Se firmi un incarico con un’agenzia immobiliare:

Leggi bene le condizioni stampate.
Ricorda che le aggiunte o modifiche manuali prevalgono.
Pretendi che ogni clausola importante o gravosa sia approvata separatamente, altrimenti puoi contestarla legalmente.

Spiegazione articolo 1385

L’articolo 1385 del Codice Civile italiano disciplina il patto penitenziale con caparra confirmatoria, ossia la caparra versata al momento della conclusione di un contratto (di solito preliminare), a garanzia dell’adempimento.

📘 Testo dell’art. 1385 c.c. – Caparra confirmatoria

Se al momento della conclusione del contratto una parte dà all'altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta.
Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.
Resta salvo il risarcimento del danno, se non si esercita la facoltà di recesso.

✅ Cosa significa in pratica

Cos'è la caparra confirmatoria?
- Una somma (o cosa fungibile) data al momento della firma di un contratto per garantirne l’esecuzione.
- È molto usata, ad esempio, nei compromessi immobiliari (preliminari di vendita).
Cosa succede se tutto va bene (adempimento)?
- La caparra viene restituita oppure scalata dal prezzo finale.
Se una parte non rispetta il contratto (inadempimento)?
- Se chi ha dato la caparra è inadempiente: l’altra parte può recedere e tenere la caparra.
- Se chi ha ricevuto la caparra è inadempiente: l’altra parte può recedere e chiedere il doppio della caparra.
Alternativa: chiedere il risarcimento danni:
- Se non si vuole esercitare il recesso con ritenzione/doppio della caparra, si può agire per ottenere l’adempimento del contratto e/o il risarcimento del danno.

🧾 Esempio pratico

Mario firma un preliminare per comprare casa da Luigi e versa 10.000 € di caparra confirmatoria.
Se Mario cambia idea e non compra più: Luigi può tenersi i 10.000 € e sciogliere il contratto.
Se Luigi cambia idea e non vende più: Mario può recedere e pretendere 20.000 € (il doppio della caparra).
Se Mario invece vuole la casa, può fare causa per ottenere l’adempimento e il risarcimento dei danni, invece di chiedere il doppio.

Spiegazione articolo 1386

📘 Testo dell’art. 1386 c.c. – Caparra penitenziale

Se nel contratto è stipulato il diritto di recesso per una o per entrambe le parti, la caparra ha la sola funzione di corrispettivo del recesso.
Il recedente la perde, o se l'ha ricevuta, deve restituire il doppio.

✅ Cosa significa in pratica

Caparra penitenziale = corrispettivo per recedere
- È una somma versata a titolo di “penale” per il recesso.
- Le parti concordano sin dall'inizio che una delle due può recedere dal contratto pagando (o perdendo) la caparra.
- Non si parla di inadempimento: il recesso è lecito, ma ha un costo prestabilito.
Effetti della caparra penitenziale:
- Chi recede perde la caparra (se l’ha versata).
- Chi ha ricevuto la caparra e recede, deve restituire il doppio.
Diverso dalla caparra confirmatoria (art. 1385):
- La caparra confirmatoria si applica in caso di inadempimento.
- La caparra penitenziale si applica quando il contratto prevede espressamente il diritto di recesso.

🧾 Esempio pratico

Tizio e Caio firmano un contratto con diritto di recesso per Tizio, con caparra penitenziale di 5.000 €.
Se Tizio decide di non concludere il contratto, perde i 5.000 €.
Se il recesso è di Caio, deve restituire 10.000 € (il doppio).

⚠️ Nota importante

Perché si applichi l’art. 1386, il contratto deve contenere esplicitamente il diritto di recesso e indicare che la caparra è penitenziale, non solo “caparra”.

🏠 Situazione base

Mario (acquirente) firma un preliminare di compravendita per acquistare da Luigi (venditore) un appartamento. Mario versa 10.000 € di caparra.

🔹 CASO 1 – Caparra CONFIRMATORIA (art. 1385 c.c.)

Clausola tipica nel contratto:

“A titolo di caparra confirmatoria, Mario versa oggi € 10.000. In caso di inadempimento dell’acquirente, il venditore potrà recedere dal contratto trattenendo la caparra. In caso di inadempimento del venditore, l’acquirente potrà recedere e ottenere il doppio della caparra.”

Cosa succede:

Se Mario non compra più, Luigi trattiene i 10.000 €.
Se Luigi si rifiuta di vendere, Mario può chiedere 20.000 € o fare causa per l’adempimento e risarcimento danni.

📌 Importante: Si applica solo in caso di inadempimento.

🔸 CASO 2 – Caparra PENITENZIALE (art. 1386 c.c.)

Clausola tipica nel contratto:

“Le parti convengono espressamente il diritto di recesso. Mario potrà recedere perdendo la somma di € 10.000 versata a titolo di caparra penitenziale. Se recede Luigi, dovrà restituire il doppio.”

Cosa succede:

Se Mario cambia idea legittimamente, perde i 10.000 € ma nessuna delle due parti è inadempiente.
Se Luigi esercita il recesso, restituisce 20.000 €.

📌 Importante: Il recesso è legittimo e già previsto, ma ha un costo predefinito.

Sommario articoli di legge e breve descrizione

Una proposta di acquisto immobiliare è un atto unilaterale d’obbligo con effetti giuridici importanti, anche se non è ancora un contratto definitivo. Quando viene accettata dal venditore, diventa a tutti gli effetti un contratto preliminare. Diversi articoli del Codice Civile si applicano a questa fase. Ecco i principali:

🧾 Articoli del Codice Civile rilevanti per una proposta di acquisto immobiliare

🔹 Art. 1326 c.c. – Conclusione del contratto

Il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte.

📌 Applicazione: La proposta d’acquisto diventa vincolante solo quando il venditore accetta e il proponente ne ha notizia.

🔹 Art. 1321 c.c. – Nozione di contratto

Il contratto è l’accordo di due o più parti per costituire, regolare o estinguere tra loro un rapporto giuridico patrimoniale.

📌 Applicazione: La proposta accettata genera obblighi reciproci e può valere come preliminare di compravendita.

🔹 Art. 1351 c.c. – Forma del contratto preliminare

Il contratto preliminare è nullo se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo.

📌 Applicazione: Se il contratto definitivo di compravendita richiede l’atto scritto (e in caso di immobili, l’atto notarile), anche la proposta accettata deve essere per iscritto.

🔹 Art. 1385 c.c. – Caparra confirmatoria

📌 Applicazione: Se la proposta d’acquisto include il versamento di una caparra, vale la disciplina della caparra confirmatoria (o penitenziale, se specificata).

🔹 Art. 1470 e seguenti – Contratto di compravendita

📌 Applicazione: Anche se la proposta non è ancora un contratto definitivo, gli obblighi e le finalità sono quelli di una compravendita: prezzo, oggetto, tempi, ecc.

🔹 Art. 2932 c.c. – Esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto

Se una parte non adempie all’obbligo assunto con il contratto preliminare, l’altra può ottenere una sentenza che produce gli effetti del contratto non concluso.

📌 Applicazione: Se il venditore rifiuta di concludere il rogito dopo aver accettato la proposta, l’acquirente può chiedere al giudice di trasferirgli la proprietà con sentenza.

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